根据《民法典》的规定，住房最长可以租 20年。具体规定如下：
租赁期限不得超过二十年：
根据《民法典》第七百零五条，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
续订租赁合同：
租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
总结：
住房租赁合同的最长期限为二十年。
当事人可以在租赁期满后续订租赁合同，但续订合同的期限同样不得超过二十年。
超过二十年的部分将被视为无效。
建议在签订租赁合同时，明确约定租赁期限，并确保合同期限不超过二十年，以避免因合同期限过长而产生法律纠纷。
