私产房通常指的是产权清晰、可以合法交易的房产。而小产权房，也称为“乡产权房”，是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金，也没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，因此不具备国家认可的正式产权。小产权房之所以便宜，主要原因包括：
土地性质不同：
小产权房的土地是集体土地而非国有土地，因此其产权不属于国家所有，这导致其产权不稳定，无法进行抵押贷款，从而影响了房屋的价值。
建筑面积较小：
由于宅基地的限制，小产权房的建筑面积通常较小，一般在50平方米以下，因此价格相对较低。
建筑质量不高：
小产权房的建造一般由农民自己完成，存在较多质量问题，如墙体开裂、漏水等，这些问题都会影响房屋的价值。
地段原因：
小产权房通常位于城市郊区或偏远地区，虽然环境可能较优美，但交通和生活便利性相对较差，这也是其价格较低的原因之一。
开发商集资大规模建房：
有些小产权房是由开发商集资建设的，建房目的是缓解购房者的经济压力，因此价格较为实惠。
无产权证书：
小产权房没有国家颁发的产权证书，购房合同也无法在房管局备案，这使得购房者在未来可能面临诸多风险，如无法办理贷款、拆迁补偿等。
法律风险：
小产权房在法律上不被认可，一旦发生纠纷，购房者的权益无法得到保障，这也是其价格低廉的一个重要原因。
综上所述，小产权房之所以便宜，主要是因为其产权不明确、建筑质量不高、地段偏远、法律风险大等多种因素。然而，购买小产权房存在诸多风险，建议购房者在购房时谨慎考虑。
